La nomina di un amministratore diventa obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Se l’assemblea non vi provvede spontaneamente, la nomina può essere fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino o dell’amministratore dimissionario. Negli edifici con otto o meno condomini (il cosiddetto “piccolo condominio”), la nomina è facoltativa.

Assolutamente no. A seguito della Riforma del Condominio (L. 220/2012), l’articolo 1138 del Codice Civile sancisce espressamente che le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Questo principio è stato più volte ribadito dalla Corte di Cassazione, chiarendo che eventuali divieti, anche in regolamenti di natura contrattuale, si considerano inefficaci poiché ledono i diritti personali del condomino.

Sì, ma a precise condizioni. Il Codice Civile prevede che un condomino possa rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato solo se da tale distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Attenzione però: chi si distacca rimane comunque obbligato a pagare le spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto, per la sua conservazione e per la messa a norma. La Giurisprudenza di Legittimità (es. Cassazione Civile, ordinanza n. 28051/2018) conferma che l’onere della prova relativa all’assenza di squilibri o aggravi spetta al condomino che intende distaccarsi, solitamente tramite apposita perizia termotecnica.

Le scale e gli ascensori sono mantenuti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa viene divisa applicando un doppio criterio stabilito dall’art. 1124 c.c.:
– Per metà in ragione dei millesimi di proprietà delle singole unità immobiliari.
– Per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Inoltre, ai fini di questo calcolo, si considerano come piani anche le cantine, i lastrici solari e le soffitte, se di proprietà esclusiva.

L’amministratore ha l’obbligo (e il potere) di intervenire tempestivamente. Per la riscossione dei contributi basata su un piano di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può richiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo senza ulteriore autorizzazione assembleare. Inoltre, se la mora si protrae per oltre un semestre (sei mesi), l’amministratore ha la facoltà di sospendere il condomino moroso dall’utilizzo dei servizi comuni suscettibili di godimento separato (es. acqua o riscaldamento, laddove tecnicamente possibile).

Chi subentra nei diritti di un condomino (l’acquirente) è obbligato in solido con il precedente proprietario (il venditore) al pagamento dei contributi relativi all’anno di gestione in corso e a quello precedente. Come precisato a più riprese dalla Corte di Cassazione, si fa riferimento all’anno di “gestione contabile” condominiale, non all’anno solare. Il venditore, a sua volta, resta obbligato solidalmente con chi acquista fino al momento in cui l’amministratore riceve copia autentica del titolo (l’atto di vendita).

Se l’impianto di videosorveglianza riguarda le parti comuni ed è gestito dal Condominio, l’installazione deve essere approvata dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (secondo comma dell’art. 1136 c.c.). Se invece è un singolo condomino a voler installare una telecamera a tutela della propria proprietà privata, può farlo senza autorizzazione assembleare, purché l’inquadratura sia strettamente limitata al proprio spazio (es. la propria porta d’ingresso) e non riprenda zone di transito comune o proprietà altrui, nel rigoroso rispetto della normativa sulla Privacy.

All’interno della tua proprietà sei libero di fare lavori, ma con un limite preciso dettato dall’art. 1122 c.c.: non puoi eseguire opere che provochino danni alle parti comuni o che pregiudichino la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico del palazzo. In ogni caso, sei sempre obbligato a dare preventiva notizia all’amministratore, il quale poi riferirà in assemblea.

Quando l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non è comune a tutti, le spese per la riparazione o ricostruzione (art. 1126 c.c.) si dividono così:
– Un terzo (1/3) è a carico esclusivo di chi ha l’uso esclusivo del lastrico.
I- restanti due terzi (2/3) sono a carico di tutti i condomini a cui il lastrico fa da copertura (compreso eventualmente lo stesso utilizzatore se possiede appartamenti sottostanti), ripartiti in proporzione ai millesimi di proprietà.

L’installazione di ascensori, montascale o altre opere per l’eliminazione delle barriere architettoniche sono innovazioni incentivate dal legislatore. L’assemblea può approvare questi interventi con la maggioranza agevolata: è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi), sia in prima che in seconda convocazione.